一季度江苏楼市经历诸多“变化” 市场仍有较大去化压力

商洛在线
2022-04-07 14:27:32
来源：中国江苏网

自去年下半年江苏楼市进入下行曲线以来，业内对今年一季度的“小阳春”分外期待。现在一季度刚刚过去，小阳春有没有到来?从国家统计局公布的数据来看，江苏四城2月新房价格环比两升两降。二手房方面，仍在“低温运行”，南京一季度交易数据显示，成交量环比下滑21.3%，成交均价小幅上涨1.2%。

今年一季度，江苏楼市经历了诸多“变化”：银行贷款利率下调、放款速度加快;土地政策有“变”，南京2022年首批集中供地，下调竞买保证金比例，提高房地价差，降低租赁住房配建要求;供需关系也在悄然变化，南京部分热门地块楼盘首付由八成降至五成。专家认为，在多方利好加持下，房地产市场下一步还将继续积极调整。

房贷利率降低，“钱袋子”松绑

今年一季度，国家层面关于促进房地产市场健康发展的声音不断。1月16日，国家发改委发布《关于做好近期促进消费工作的通知》，特别提到了“住房消费”：促进住房消费健康发展。支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。1月18日，央行副行长刘国强在新闻发布会上说：“把货币政策工具箱开得再大一些。”1月20日，中国人民银行时隔20个月后首次降息，1年期LPR下调10个基点，5年期以上LPR下调5个基点。

今年一季度，银行房贷利率持续降低，相当于给老百姓的钱袋子“松绑”。据记者了解，在南京，相对于2021年主流银行房贷利率超过6%的状况，如今已经全面跌至5.8%以下，首套房贷利率低至5.6%以下，最低5.2%。主营河西中部片区的二手房经纪人张诚帮记者算了一笔账，假如购房人贷款总额200万元、按揭30年，按照现在的最低利率，还款总额可比去年节省36万元之多。

南京房地产学会副会长孟祥远认为，南京的银行房贷利率和同级别的城市以及北京、上海、深圳等一线城市相比，仍是偏高的。苏州主流银行的房贷利率今年以来一直处下降态势。今年1月，苏州首套房首贷利率在5.0%左右，最低4.9%。2月中旬，则继续下降至4.85%左右，最低4.75%。3月中旬，又降至4.6%左右，创近5年来新低。而南京目前的形势，“去年是额度紧张，人等额度，现在是额度在等人”，孟祥远判断，南京的房贷利率有进一步下调的空间。

房贷的放款速度也在加快。去年下半年，南京二手房贷款放款时间约在3—6个月。如今，已经缩短至一个月以内。苏州市二手房贷款放款速度，今年以来也明显加快，目前已最快两周。

金融政策对楼市的影响初见成效。苏州下调房贷利率后，3月份新房销售数据环比增长近七成。根据苏房网数据，3月份苏州新建住宅网签4387套，环比2月份的网签2585套增长69.71%。

土地政策松动，购房门槛降低

3月24日，南京市发布2022年度第一次集中出让土地公告，一次性推出20幅地块，均位于主城、江北新区、浦口以及江宁等市场活跃度较高的热点片区。与2021年三次集中供地不同的是，该批地块下调竞买保证金比例，19幅地块取消了租赁住房配建要求，毛坯房限价上调，房地价差加大。此外，还取消了房地产企业竞得地块数量限制。

孟祥远表示，南京此次公告的土地出让政策调整，可以一定程度上提振房地产市场活力。例如，取消租赁住房配建要求，相当于减少了房地产企业的拿地成本。竞买保证金比例下调至起始总价的20%，降低了企业的资金压力。房地产价差的调整是此次最受关注的，这条政策可以让优质项目有更稳健的预期利润。从长远来讲，让企业在住宅品质方面有更多空间，有助于提升南京在全国热点城市中的竞争力和价值引力。取消房地产企业竞得地块数量限制，可以让资金状况比较好的品牌房企发挥资金优势布局更多片区。

在3月14日无锡发布的2022年第一次集中出让土地预公告中，放宽对“用地预申请保证金”和“土地出让金”的要求，也有效降低了房地产开发企业的资金压力。

房地产开发企业、二手房业主也在主动作为，试图打破目前“低温运行”的市场环境。3月28日，南京建邺区河西南片区一楼盘领取销售许可证，宣布首付比例五成。该片区为南京市热门板块，首付八成是主流。此次该楼盘主动将首付降为五成，被业内视为房地产市场已转为“买方市场”的标志。

在二手房市场，想要尽快成交，需要业主更多让价。张诚告诉记者，3月份该片区成交量较之前上升明显，但成交的大都是业主主动降低报价、性价比较高的房源。

存量去化压力大，需进一步优化政策

目前，江苏各城市的房地产市场仍有较大的去化压力。

4月1日，南京14家楼盘报名结果出炉，仅4家楼盘达到摇号要求，其余10家楼盘均不用摇号，其中包括原来较为热门的河西南、江心洲片区的2家楼盘。

南京网上房地产数据显示，南京1、2、3月份新房认购量5731套、成交21129套，认购量下跌43%，成交量下跌30%。在刚刚过去的这个清明小长假，截至4月5日16:30，4月3—5日共认购商品住宅651套，成交172套，同比去年清明小长假，认购量下跌40%，成交量下跌68%。

克而瑞数据3月31日发布的统计数据显示，2022年2月，江苏省商品住宅库存9541万平方米，环比下降5.18%。从13个设区市市区商品住宅库存去化周期来看，南京去化周期最短，仅需7.8个月，常州、南通分列二、三位，去化周期分别为9.3个月、9.5个月。从13市商品住宅库存量来看，苏州库存最大，为1838.23万平方米，其中苏州市区库存902.96万平方米，去化周期约12.9个月，去化压力大;其次是无锡，商品住宅库存1124.57万平方米，无锡市区库存521.43万平方米，去化周期约10.3个月。

3月16日，有专家解读2月70城房价数据时说，整体来看，目前，一线城市新房和二手房房价进一步回升，安家置业迎来窗口期。

为提振楼市信心，国内已有不少城市出台地方层面房地产新政。3月份，郑州、哈尔滨、福州先后发文或表态，对限贷、限购或限售政策进行调整。据统计，截至3月底，今年全国已有60余城调整房地产相关政策，调整方向涉及调整限购限售、降低首付比例、增加公积金贷款额度、下调房贷利率、发放购房补贴等多个方面。(记者刘霞)

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